賃貸物件のリフォームの考え方、色々あります
賃貸物件用のリフォームとは？
リフォームにもいろいろあります。自己居住用のリフォームと比べて、賃貸物件用のリフォームでは『費用対効果』をより強く意識する必要があります
費用対効果といっても、イメージがつきにくいですよね…. ということで、ニコが学んだ賃貸物件のリフォームの考え方をご紹介しますね
期待する年間家賃 ÷ 利回り ＝ 物件の総予算 ＝ 物件価格 ＋ リフォーム価格
で、『物件購入価格』と『リフォーム予算』が決まります。解説すると、
・期待する年間家賃：その物件で、いくらの家賃が見込めそうか？
・利回り：賃貸物件の収益率。ニコは、不動産投資でいう『表面利回り』で計算しています
例えば、家賃5万円程度が期待できる物件で、14%の利回りを得たい場合の総予算は、
600,000円 ÷ 0.14 ≒ 4,300,000円
そのままの状態で、5万円の家賃を頂ける状態でない場合 (だいたい、何らかの修繕は必要です)、リフォームをします (ニコの物件は築年数が古い戸建てですので、リフォームは必須です)
見積もりの結果、リフォーム費用 ＝ 1,500,000円
これで、物件購入価格 280万円 (= 430万円 ー 150万円)以下で買えればよいと分かりました
😊物件購入の際、期待家賃を予め調査・想定し、物件状態に応じたリフォーム費用を把握、そして期待する利回り以上で物件を購入できれば、物件購入～リフォーム～入居者様募集～運用、ができます
ニコの 初めての不動産投資 は、このやり方で物件の購入とリフォームを行いました
ちなみに『期待する年間家賃』『利回り』は、不動産投資を行う上での重要なポイントです。ここは、投資を考える方はご自身でよくよく考え、検討する必要があります。リフォームは、信頼できる業者の方とペアを組めるかが大切です。この一連のスキームは、またブログにアップしますね
初めての物件購入の時は、築41年(1978年築)、残置物満載、壁なども年季が入ったもので、リフォームでホントにキレイになる？と不安でしたが、見違えるようになりました。初めての購入物件のビフォーアフターその2です
人とのご縁やご協力をいただくことの重要さ・ありがたさを身にしみて感じています。顧客満足、は会社員でもあるニコも仕事をする上で大切な価値観としていますが、不動産を始めて改めてお客様や関連する方々に『感謝』するのことの大切さを学びました！